NPL è l’acronimo di (Non Performing Loan, crediti deteriorati), quindi crediti della banca nei confronti di un debitore che si trova nella condizione di non poter restituire il finanziamento, come ad esempio il mutuo.

Si possono suddividere gli NPL in tre sottocategorie che identificano la probabilità che ha la banca di vedere il finanziamento rimborsato. Nel caso delle cosiddette esposizioni scadute, il debitore non è riuscito in qualche modo a saldare le rate e gli interessi negli ultimi novanta giorni. Questo non vuol dire necessariamente che il debitore è problematico, ma che potrebbe trovarsi in un momento di difficoltà transitoria. 

C’è poi la categoria degli UTP o (Unlikely to pay), dove sono identificati i debitori che difficilmente riusciranno a saldare quel debito. Si parla invece di sofferenze bancarie o bad loan, quando verosimilmente il debito non potrà essere recuperato.

Gli NPL immobiliari possono essere considerati i crediti deteriorati meno rischiosi, perché hanno a loro garanzia un bene tangibile che può poi essere rivenduto: ovvero la casa.

Guadagnare con gli NPL immobiliari

Il modo più sicuro per guadagnare con gli NPL immobiliari, ad oggi, è comprare un immobile alle aste giudiziarie. In alternativa si può ricorrere al tradizionale mercato immobiliare che però di contro, ha prezzi di vendita più alti. Il mercato degli NPL immobiliari è in poche parole una valida alternativa al mercato immobiliare classico ed è sempre più in espansione.

Una caratteristica importante degli NPL è il fatto che non accennano a diminuire. Per quanto le banche si sforzino di vendere, o riciclare i crediti deteriorati che posseggono, non vi riescono e continuano a perdere soldi, così famiglie e imprese hanno sempre più difficoltà ad accedere al credito.

La strategia di investimento immobiliare si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari, che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere, attraverso una società veicolo autorizzata dalla Banca D’Italia.

Una volta acquistati questi crediti, le possibilità sono:

• Attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata, per vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di in asta di un acquirente terzo.
• Richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.

In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso e florido a causa della stretta della Bce sulle banche italiane, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti e costringendole a vendere a prezzi svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla Cartolarizzazione delle Sofferenze), uno strumento che il Tesoro ha messo a disposizione degli operatori del credito e della finanza, per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread cioè la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.

Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla lista dei migliori investimenti immobiliari, deriva dal fatto che è possibile evitare un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori.

L’opportunità del Saldo e stralcio

Per quanto gli NPL siano accessibili a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio. Si tende perciò a ricorrere all’acquisto del credito NPL quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio.

Il Saldo e stralcio è l’opportunità introdotta dalla legge 145/2018 per chi si trova in situazioni economiche meno agiate, con un indebitamento non più sopportabile per le proprie capacità economiche.

Il procedimento di saldo e stralcio si può considerare un accordo bonario tra le parti, dove si versa una parte ridotta del debito originario (saldo) a fronte del rilascio da parte del creditore di una liberatoria dove si rinuncia ad ogni ulteriore pretesa sul debito (stralcio).

In un caso di sofferenza economica persistente in cui il privato si trovi nell’impossibilità di pagare quanto dovuto nel breve o nel lungo periodo, banche e finanziarie preferiscono un pagamento certo e immediato, anche in misura inferiore al credito reale, così da non incorrere in procedure giudiziarie di recupero del credito rischiando di perdere interessi e capitale. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi?

• il creditore potrà recuperare la somma di denaro in tempi brevi
• Possibilità di preservare il valore dell’immobile rispetto ad una vendita all’asta
• Il debitore può chiudere la propria posizione debitoria ed essere cancellato dalla centrale dei rischi
• L’acquirente ottiene l’immobile senza dover competere con altri compratori
• L’acquirente otterrà un immobile a un prezzo scontato rispetto al valore di mercato