Il rischio sottovalutato di ogni asta immobiliare. Il peccato originale delle aste giudiziarie. Cosa fare per non sbagliare.

Il rischio sottovalutato di ogni asta immobiliare.

Se vuoi partecipare ad un’asta la prima cosa che devi sapere è che certamente si può fare da soli (non serve avere un avvocato, per intendersi), ma devi saper leggere ed interpretare la documentazione dell’asta (Avviso e Perizia).
E chi non ha le competenze, deve valutare con attenzione, perché a differenza della opinione comune, a norma dell’art. 2922 c.c. l’immobile viene venduto dal tribunale “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, (…). La vendita avviene a corpo e non a misura ed eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità” ovvero la vendita è fatta senza garanzia, quella garanzia normalmente in vigore per qualsiasi compravendita ordinaria di immobile (quella fatta dal notaio per capirsi).

Cosa succede se commetti un errore

Quindi se dopo l’acquisto scopri che l’impianto idraulico è da buttare, o che nel tetto ci sono infiltrazioni (che non avevi notato), o che l’immobile è occupato non sarà possibile chiedere risarcimenti, sconti, ne sarà possibile recedere dall’acquisto. 

Ergo, nuovamente: valutate tutto prima con attenzione. Una volta acquistato non si torna in dietro. Anche se ti accorgi – dopo aver aggiudicato – di aver fatto un cattivo acquisto, devi pagare. 

Il peccato originale delle aste giudiziarie

Il peccato originale coincide con l’esigenza del Tribunale di dover vendere (al più presto) un gran numero di immobili per non intasare le cancellerie. All’esigenza di fare presto si sommano però altri fattori come la gestione non sempre impeccabile della pubblica amministrazione, la complessità delle problematiche legate alla vendita di un bene complesso come un immobile (aggravate dalla vendita giudiziaria: l’immobile è venduto “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”). Non è quindi difficile capire da dove vengano fuori piccoli e meno piccoli errori o incomprensioni che determinano costi e problemi che ricadono sull’aggiudicatario, cioè colui che ha acquistato l’immobile in asta e che alla fine deve pagare il conto.

Cosa fare per non sbagliare

Come detto, se non sai fare da solo, meglio chiedere aiuto. Esistono diverse tipologie di consulenti dedicati alle aste. Sul mercato l’offerta è ampia e si è moltiplicata negli ultimi 15 anni. Esistono soggetti diversi, vediamoli rapidamente.

Per ognuno di questi soggetti ci sono pregi e difetti. A ciascuno valutare se il piatto della bilancia pende da questa o quella parte, per decidere a chi affidarsi:

• Agenzie specializzate in asta: possono essere valide se hanno competenze ed esperienza sufficiente. Cercate informazioni sulla loro storia, leggete le opinioni di chi vi ha preceduto.
• Agenzie immobiliari: l’errore più comune (basta leggere sui blog) è non comprendere che la mediazione è cosa diversa dalla consulenza. Se l’agenzia non ha esperienza ed un team di professionisti (avvocato, commercialista, architetto) potresti non essere garantito. Difficile scegliere quella giusta.
• Avvocati: sono certamente competenti in materia legale, ma in ambito tecnico, fiscale ed immobiliare? L’avvocato da solo non basta. 
• Grandi società specializzate: utilizzano molteplici strategie per promuovere in beni in vendita in asta, siano essi dei buoni o pessimi acquisti. Queste società lavorano per i creditori (spesso sono create dalle banche o lavorano per le banche, senza dichiararlo): il loro obbiettivo è smaltire gli immobili in vendita tramite asta più velocemente possibile. Per questo oggi molte di queste società offrono assistenza e/o consulenza, anche a costi irrisori (se costa poco domandati perchè). Le prime esperienze hanno preso avvio dal 2016, ed hanno fallito sonoramente tentando di far passare per “consulenza” un servizio che si limitava ad una assistenza per la presentazione della domanda di partecipazione all’asta (oggi Telematica). La chiave era lo slogan poi divenuto famoso: “per l’immobile è tutto nella Perizia, basta leggere, non servono competenze, tecnici o avvocati …” Sappiamo com’è andata a finire: i clienti hanno capito dopo che i loro predecessori si sono fatti male, e se ne sono tenuti lontani. 

Negli anni queste società hanno chiuso una dopo l’altra. Ma nuove nascono di continuo. Come individuarle? Se chi ti vende l’immobile è lo stesso che offre assistenza allora c’è un corto circuito. Non puoi essere arbitro e giocatore nello stesso tempo.

Cosa fa Dimorama

Veniamo a noi.

Dimorama ha un team di esperti legali, architetti, ingeneri, commercialisti, esperti di procedure di asta, e dal 2008 offre al cliente un servizio di consulenza completo dalla ricerca alla consegna dell’immobile. Nel 2024 ha “festeggiato” l’asta partecipata numero 60.000. Le centinaia di recensioni a 5 stelle dei clienti sono la conferma della storia, della solidità, e della riconosciuta qualità. 

Dimorama non è legata alle banche, che devono vendere gli immobili all’asta (al prezzo più alto possibile) per recuperare i soldi, non è legata ai Tribunali, non è legata ai creditori, non deve farti acquistare un immobile a tutti i costi.

Il nostro cliente è l’acquirente (non la banca), la nostra è un’attività basata sul successo garantito al cliente. Il nostro successo coincide con quello del nostro cliente. Nessun conflitto di interesse

Dimorama ha un solo interesse: tutelare il cliente per un acquisto al prezzo più basso e senza sorprese o costi occulti ed inattesi.