Cosa sono le aste giudiziarie?

Le aste giudiziarie, sono procedimenti con i quali beni mobili o immobili del debitore vengono forzosamente venduti per soddisfare i creditori. In buona sostanza sono attività processuali avviate con lo scopo di mettere in vendita forzata uno o più beni di quel debitore che non ha onorato la sua obbligazione nei confronti del creditore. Con il termine “vendita all’asta”, vengono individuate tutta una serie di vendite forzate che derivano da procedure di diverso tipo come per esempio fallimenti, concordati preventivi, esecuzioni immobiliari e molti altri ancora.

Il mercato delle aste oggi

Ad oggi, il settore delle aste immobiliari da ottimi segni di vita. Secondo gli analisti del settore il primo trimestre del 2022 ha registrato 52.627 aste immobiliari in tutta Italia.

Un dato confortante, dopo i due anni di pandemia dovuti al Covid-19. Un settore quindi che sta finalmente ripartendo, segnando un +17,7% rispetto al primo trimestre del 2021.

Una marea di consulenti, ognuno racconta la sua

Il settore delle aste giudiziarie suscita da sempre molto interesse, per questo motivo molte sono le professionalità che si sono create attorno a questo business ed ognuno racconta la sua.

La grande quantità di immobili in asta a fatto nascere un grande numero di figure professionali, che se in alcuni casi hanno contribuito a promuovere questo mercato in altri casi hanno generato fraintendimenti e falsi miti al riguardo.

Si pensi che alcuni di questi soggetti sono arrivati ad inventarsi un albo di “Esperti” o “Periti” delle aste giudiziarie, cosa al quanto comica se si tralascia il danno che può arrecare a chi si avvicina a questo mercato senza i giusti strumenti, ogni figura professionale racconta una propria visione delle cose.

Proprio per questo occorre prestare attenzione a chi ci si rivolge per evitare spiacevoli inconvenienti.

A questo proposito ecco 10 dieci miti da sfatare

Vediamo ora il punto principale di questo articolo ovvero quali sono i miti da sfatare quando si parla di aste giudiziarie:

1)      In asta si compra soltanto con i contanti. Falso. Ormai da oltre 10 anni l’acquisto in asta può essere fatto accedendo ad un mutuo ipotecario.

2)      L’asta è per pochi e comprano sempre gli stessi, noi ti garantiamo di vincere l’asta. Falso. Grazie allo sviluppo di internet, alla digitalizzazione, al sistema di pubblicità delle aste, alla genesi del pvp ovvero di un sistema di pubblicità imposto dal ministero di giustizia sul quale tutti gli atti esecutivi devono essere pubblicizzati ed al forte sviluppo degli operatori di questo mercato, le informazioni sulle aste sono diventate di dominio pubblico e di facile reperimento impedendo forme di clientelismo.

3)      Gli immobili non possono essere visti internamente. Falso. Quasi tutte le procedure prevedono che l’immobile possa essere visitato internamente con la prenotazione gratuita di un sopralluogo.  Per ogni vendita viene nominato dal giudice un addetto, un soggetto chiamato ‘custode’, incaricato per questa incombenza. Chi vuole partecipare ad un’asta giudiziaria può visionare di persona l’immobile richiedendo una visita attraverso il suddetto PVP. La legge all’articolo 560 del Codice di procedura civile stabilisce che: “Gli interessati a presentare l’offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta”.

4)      L’immobile sarà consegnato subito dopo l’aggiudicazione. Nulla di più falso. La proprietà dell’immobile viene trasferita dopo un complesso iter burocratico, che generalmente prende una media di circa 5/6 mesi. Da qui la così detta “consegna delle chiavi”, dipenderà dallo stato di occupazione del bene: non tutti gli immobili vuoti sono liberi giuridicamente

5)      Tutti gli immobili sono consegnati liberi o gli immobili in asta non si liberano mai. Falso. La liberazione è un passaggio molto delicato. La liberazione dell’immobile segue un preciso iter di legge, per non avere brutte sorprese è necessario analizzare in modo molto puntale lo stato di occupazione del bene prima di decidere se partecipare ad un’asta. Gli immobili, possono essere occupati da persone o da cose, possono essere occupati con o senza titolo

6) Gli immobili vengono venduti “puliti”. Falso. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina anche la cancellazionedi ipoteche e pignoramenti, ma ci potrebbero essere altri gravami o trascrizioni che si dicono non cancellabili a seguito della vendita, e che in un progetto imprenditoriale impedirebbero la futura rivendita del bene o talvolta il godimento dello stesso. Questo aspetto va tenuto ben presente quando l’acquisto viene fatto accedendo ad un muto ipotecario, nella maggior parte delle volte nessuna banca vorrà finanziarie un immobile con questo tipo di pendenza.

7) Il tribunale vende immobili senza difformità urbanistiche, edilizie o catastali. Falso. Il tribunale vende quello che c’è, e può (diversamente da un privato) mettere in vendita beni anche completamente abusivi. Per fare ciò mette a disposizione degli interessati una perizia giurata di stima che lo solleva da ogni responsabilità in merito. Questo non libera gli interessati dal fare approfondimenti in merito anche avvalendosi di propri tecnici.

8)      Fa tutto il tribunale. Falso. Perché il bene venga intestato all’aggiudicatario, esistono una serie di adempimenti che spettano all’acquirente e documenti che questi dovrà produrre affinché l’iter venga portato a conclusione.

9)      Oltre al prezzo di acquisto non ci sono altre spese. Falso. Oltre alle normali imposte di legge che si hanno quando si acquista una casa, ci sono delle spese aggiuntive che possono variare a seconda del tipo di procedura che sottende la vendita del bene. Dalle spese per la stesura del decreto di trasferimento, alle spese notarili talvolta presenti, ai diritti d’asta o altre spese che potranno essere valutate soltanto analizzando i documenti e conoscendo la prassi del tribunale in cui è effettuata la vendita.

10)  Risulta difficile vincere le aste. Falso. Per vincere un’asta è necessario sapere esattamente che tipo di acquisto si sta facendo, sapere il reale valore dell’immobile e le ciò che accadrà dopo l’acquisto. Questi sono gli elementi che consentono di partecipare ad un’asta ed essere vincenti comunque vada: si vince quando si paga il bene il valore che questo ha per noi.